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多方求證后的深圳限購限售政策

周爭鋒 發表于[2020-04-13]

                                  多方求證后的深圳限購限售政策
                                  周爭鋒  廣東華商律師事務所

作為房產律師,經常會被當事人問到深圳限購限售政策的具體執行情況、近親屬之間走繼承贈與買賣哪一個流程更劃算等實操問題。前幾天在朋友圈總結了四點,今天再增加幾點,作為小結刊發。水平有限,也不是經常買房,有新動態或錯誤的地方,希望大家不吝賜教。
      特別鳴謝微信號@A深圳鏈家蔡彬18823332539、@黃姐13714172051,對本文作出的貢獻。
      1.深戶家庭,夫妻二人一方是深戶就是深戶家庭,限購兩套。兩套房產隨意登記,登記在任何一方名下或聯名登記在雙方名下均可,不要求非深戶籍配偶的社保和納稅情況。另一方是外籍人士的(含港澳臺),要符合限外令的要求。
      2.非深戶家庭,限購一套。一方有購房資格,一方沒有,不可聯名登記,也不可以登記到沒有購房資格的一方名下,只能登記在有購房資格的一方名下。
      3.外籍人士(含港澳臺),以成年人個人為單位限制購買一套。一個家庭可以購買兩套,分別登記在夫妻一方名下就好。港澳臺人士在深圳購房一直就沒有提供本地居住、學習或工作年限證明的要求。外地人和香港人結婚,若外地人社保或納稅滿五年,房子可以登記在外地人名下,也可以聯名登記;若未滿五年,房子只能登記在香港人名下。
      4.外籍夫妻辦理房產更名和離婚房產分割手續,需要提供大使館認證夫妻關系的文件。
      5.公司在深圳購買房產的,除住宅類房產以外的房產公司都可以購買。大陸范圍內注冊的公司都可以,不一定非得在深圳注冊。但是公司購買工業樓宇,需要符合2月1日生效的《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》最新政策要求。
      6. 不論當事人是深戶家庭還是非深戶家庭成員,不動產登記中心在給法院的回函中,均是以家庭名義計算購房資格,也就是說的和做的,其實并不一樣,導致有些判決在執行中存在問題。
      7.很多人說買受人過戶時需要提交離婚協議書,經多方核實,遞件時,登記中心不看買受人的離婚協議書。
      8.夫妻婚內更名走的是變更登記流程,只需要12.5元。雙方不是贈與關系,不需要繳納契稅,也不要求對方要有購房資格。現在繼承、離婚財產分割以及夫妻權屬更名直接在登記中心辦理就可以,不用去稅務機關申請免稅。
      9.在深圳直系親屬之間可以按照房產證登記價格過戶。贈與人如果只想贈給自己有血緣關系的親屬,排除該親屬配偶離婚分割的念想,應按照婚姻法第18條的要求走定向贈與流程。
      10.直系親屬按照登記價格過戶、贈與和繼承得來的房產再出售,深圳也可以核定納稅,外地基本上要求核實納稅。特別是在外地競買法拍房時,當事人尤其需要小心這個坑。鄭州、上海的競買人很多中招。
      11.贈與和繼承也可以不用辦理公證手續,按照登記中心的要求提交相應的資料,經公告15個工作日后,沒有人提出異議就可以登記。繼承不要求繼承人有購房資格,接受贈與的一方要求有購房資格。
      12.依據深圳731新政規定,離婚后2年內買房只是限制的貸款數額,不是離婚后2年內不讓有購房資格的一方購房。 
      13.買受人簽訂二手房買賣合同時可以沒有購房資格,遞件過戶時有就可以。在深圳競買法拍房時,競買當天競買人要有購房資格。
      14.一手房限售的起點是按照不動產登記證書上不動產登記中心蓋章的那個位置顯示的日期起算,也 就是領證時間清算,不是按照網簽備案時間起算,網簽備案登記只是行政管理的手段,不是物權轉移的憑證。
      15.因繼承、受遺贈、離婚財產分割取得的房產,禁止轉讓的時間以繼承、受遺贈、離婚財產分割前最近一次轉移登記的時間起算。回遷房不限售。
    ——周爭鋒2020年4月13日寫于深圳港中旅大廈
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