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從二手房合同視角點評最高院審理新冠肺炎疫情民事案件指導意見

周爭鋒 發表于[2020-04-21]

從二手房合同視角點評最高院審理新冠肺炎疫情民事案件指導意見

周爭鋒  廣東華商律師事務所

今天,從房產律師的角度,點評下法發〔202012號最高人民法院《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見(一)》。

第一,意見明確疫情和疫情防控措施構成不可抗力。

以前很多法律界人士認為疫情本身不構成不可抗力,只有疫情的防控措施才構成不可抗力,現在最高法院明確了疫情和疫情防控措施都構成不可抗力。

疫情本身是否屬于不可抗力。這是疫情初期法律界爭議的一個點,疫情本身構成不可抗力,則在一級響應期間,很多事不需要當事人舉證證明或嚴格要求證據的內容,可以推知。比如中介公司、擔保公司停工,飯店、酒店關門,車輛停運或晚點,銀行不營業等。

第二,意見明確當事人主張用不可抗力免除責任或部分免除責任,需要對不可抗力直接導致民事義務部分和全部不能履行的事實承擔舉證責任。

舉個例子便于大家理解。業主一賣一買,前面賣房的合同,因為買受人受疫情或防控措施影響,不能如期履行合同,導致出賣人不能如期拿到首期款或騰出購房名額,因買受人受疫情影響,屬于不可抗力因素,部分和全部免除承擔民事責任。

但是,出賣人作為下一個合同的買受人時,能不能因為自己上一個合同買家受疫情影響,不能夠按期履行自己賣房的合同,導致沒有收到首期款或騰出購房名額,主張構成不可抗力免除責任,按照最高院這個規定應該是不能。

因為此時出賣人不是受疫情直接影響,導致合同履行不能。退一步講,即便沒有疫情影響,也可能會出現上一個買受人不能如期履行合同,也就說疫情因素,不是導致出賣人作為買受人時合同不能履行的直接和唯一因素。

第三,意見回避了情勢變更的字眼。

受疫情或防控措施影響導致合同履行困難的,雙方協商解決。一方以履行合同困難為由,要求解除合同的人民法院不予支持。在二手房領域,買受人受疫情影響,首期款不能按期籌集或騰出名額;在租賃合同領域,承租人受疫情影響自己收入下降,沒有能力支付租金。當事人以履行困難為由要求解除合同不予支持。

在不支持以履行合同困難為由解除合同的情況下,意見又規定確實能夠證明繼續履行合同顯失公平的,可以要求變更合同,請求變更合同履行期限、履行方式、價款數額等。這是情勢變更在處理疫情引發案件中的具體體現,但是沒有用情勢變更這個字眼,主要是因為依據現有的司法解釋,情勢變更和不可抗力是矛盾體,認定疫情和疫情防控措施為不可抗力,就沒有情勢變更的適用空間,故而在通知中回避了情勢變更的字眼。

必須明確我國民法目前只確立了不可抗力免責規則,尚沒有在法律層面確立情勢變更規則。拿情勢變更和不可抗力對比本身是不合適的,兩個效力等級不一樣,情勢變更只是法院解釋法律時候的變通做法,本身尚不是我國民法確定的民事規則,法律基本規則怎能自降身價和司法解釋比較如何適用。和情勢變更最相近的是公平原則,于是就有了意見中顯失公平的處理方法,但是意見中就是不提情勢變更。

第四,明確對合同約定不可抗力條款的效力予以認可。

堅持合同意思自治,約定優先的原則。就是說在合同中對不可抗力的適用情形有約定處理辦法時,按照約定處理。這是一個爭議點,很多法律界人士認為不可抗力是法定免責事由,不能夠在合同中約定排除。

合同意思自治,約定優先。這本來是基本的民事原則,但是有些人非要說不可抗力是法定免責條款,不能約定排除。當事人處分自己的合同權益,只要不違反法律的強制性規定即可。

第五,建議買受人和承租人如果收到解約函以后,在訴訟的時候或者反訴的時候,優先選擇繼續履行合同,而不是選擇追究對方違法解除合同的違約賠償責任。不要忘了,《民九會議紀要》第47條要還有一個違約程度顯著輕微,不影響守約方合同目的實現,守約方不能解除合同的規定。

——周爭鋒2020420日寫于深圳

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