返 回 我要回復 您現在所處的位置: 首頁 > 律師論壇 > 業務交流

購房寶典系列六

黃靜麗 發表于[2020-04-16]

購房寶典系列六——  一房二賣

黃靜麗律師   北京市盈科(深圳)律師事務所


按份共有人無權處分、一房二賣、賣家毀約不賣買家還要進行資金監管或繼續履行其他合同義務嗎,法院后來怎么判決的?


一、客戶委托


2018年4月27日,原告(買家)王某、戶某與被告(賣家)謝某在中介居間下,就涉案房產簽署《二手房買賣及居間服務合同》及《代理人關于代理權的承諾書》等,被告楊某不在場未簽約,成交價463萬元,原告支付25萬元定金。


5月16日被告楊某明確表示不賣房,兩原告及中介發函催告兩被告,5月18日被告謝某再次明確表示被告楊某不賣房;原告發送《履約催告函》催告兩被告于5月29日進行首期款監管,但兩被告未出現。


6月13日,兩被告將涉案房產轉移登記至案外人名下,一房二賣;原告發送解約通知函后起訴。一審法院判決被告謝某還返25萬元定金并支付40萬元違約金,被告楊某不承擔法律責任。二審尚未作出判決。


二、重要提示


1、按份共有人無權處分:本案中,兩被告并不是夫妻關系,但委托人即兩原告并沒有進行核實而是根據表象即認定兩被告為夫妻(均為50多歲、共同居住及中介承諾)。作為買家,在簽約之前,要核查出售房產的產權狀況,是否有共有產權人、共有產權人對于出售房產的態度及共有產權人是否進行授權處理等。如出售房產屬于夫妻共有財產的,簽署房屋買賣合同時,賣方需要夫妻雙方共同簽約。


2、代理權限:本案中,被告謝某在與兩原告簽約之時并未取得被告楊某的授權,為了盡快促成交易,中介提供了《代理人關于代理權的承諾書》,屬于本末倒置,代理人需要首先獲得相應授權然后簽約,或者是事后獲得追認,僅僅只是代理人的單方面承諾無法獲得代理權,而案件實際情況是,被告楊某事后不僅不追認被告謝某的簽約行為,還明確表示不愿意出售房產,直接引發交易糾紛。

若共有產權人委托代為出售并簽約等,需要審查授權文件的真實性,核實代理人身份信息。合同僅對簽約的各方具有約束力,若存在部分共有產權人未簽字,又未授權他人簽署的,且事后不追認已簽約房屋買賣合同效力,將導致出售房產因不具備繼續履行的條件而無法完成交易進行變更過戶。


3、一房二賣:本案中,兩被告在簽約一個半月之后即將涉案房產高價賣予案外人并完成過戶手續,而與此同時,兩原告和中介還在發送履約催告以達到繼續交易目的。作為買家,當遇到賣家明確違約情形時,降低風險的方法是繼續磋商和啟動訴訟程序同時進行,保全交易房產,避免一房二賣帶來的訴訟成本和執行難等問題。


4、履約通知函:本案中,兩原告與中介一直保持良好合作關系,第一封履約催告函,是中介制作并發送給兩被告的,這也意味著,兩原告借助中介固化對方違約事實,對后續的訴訟程序有利無弊。在整個交涉過程中,兩原告與中介一直積極并及時進行溝通,中介清楚履約障礙,從而避免中介協助兩被告進行二賣(雖然涉案房產依然被二賣)。

有的案件,甚至可以發送兩次催告函,給對方更多的寬限期,足以表明履約的誠意。本案中的兩原告也發送了兩次催告函,或許因此而耽誤了些許時間導致沒有在二賣之前查封涉案房產,作為買家,要重視這個風險。


5、單方資金監管:房屋買賣交易中,遇到賣家明確表示不愿出售要求解約情形的(有的大膽賣家甚至直接向買家發送解約通知書),有的買家就在想,“既然對方都不愿賣了我就不去做資金監管了(或者實際情況是剛好也沒有湊夠首期款,或者是擔心監管首期款之后賣家仍堅持不賣,錢在銀行又無法解除監管)。于是,后果就是,雙方都存在違約行為!買賣雙方均不可任意發出解約通知書,合同解除需要具備約定條件或法定條件,否則,發出的解約通知書反而成為自己違約的關鍵證據。即使是不愿繼續出售房產的賣家已經向買家發送解約通知書,若買家還想繼續交易,依然需要按照合同約定的時間進行資金監管,履行自己的義務,避免構成違約,這也是訴請法院判令對方承擔違約責任需要付出的代價。


6、法院判決理由:被告謝某簽約時未取得被告楊某的同意,事后也未獲得追認,屬于按份共有權無權處分,涉訴合同對楊某不發送法律效力,由謝某承擔法律責任;因被告楊某不同意出售涉案房產且實際上已經再次出售而無法實現合同目的,兩原告有權解除合同;兩原告在被告楊某未到場即簽約未盡到審慎義務;40萬足以彌補兩原告損失,不再支持律師費(即使合同明確約定該損失)、傭金損失和預購家私定金損失。


7、中介人員名片收集:房產交易中,盡最大努力收集中介人員名片(包括房產中介、擔保公司及銀行工作人員),庭審時防止對方否認人物或相關事實。



法條:

1、《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》    粵高法(2017)191號

十九、夫妻一方擅自出賣共有房屋,買受人要求繼續履行合同辦理房屋所有權轉移登記的,人民法院應當依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第七十三條的規定通知夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。買受人也可以申請追加夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。買賣合同因出賣人沒有處分權不能履行的,人民法院可以向買受人釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失。但有以下情形之一的,可以判決合同繼續履行:

(一)夫妻另一方追認買賣合同的;

(二)買受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對的;

(三)買受人已經按照合同約定支付價款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期間提出異議的;

(四)有其他情形,可以認定買受人屬于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條規定的“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”。


夫妻一方擅自出賣登記在自己一方名下的共有房屋,已經辦理所有權轉移登記,另一方請求追回房屋的,依照善意取得的規定審查。


2、最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋  (法釋〔2012〕8號)

第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。



平特一肖规律公式